J’investis dans un bien en démembrement temporaire, sélectionné par mon conseiller, j’achète avec une décote (par exemple 67% de la valeur du bien pour un démembrement de 16 ans).
Comme je ne détiens pas l’usufruit, je ne paie ni IFI ni impôt sur les revenus fonciers.
Ensuite, si je souhaite préparer ma transmission par une donation, l’article 669 du code général des impôts prévoit que la donation de nue-propriété est valorisée comme ceci :
L’usufruit vaut 23% par tranche de 10 ans. Pour mon bien démembré sur 16 ans, l’usufruit vaudrait 46 %, et donc la nue-propriété 54%. Si la valeur de mon bien est de 200 000 €, je transmets 108 000 € de nue-propriété, et seulement 8000 € rentrent dans l’assiette de taxation.
En effet pour rappel, je peux transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans taxation.
Si j’avais donné les 200 000 € sans bénéficier de cet avantage de démembrement temporaire, c’est 100 000 € qui seraient taxés, la différence est notable : j’économise 17 794 € de droits de donation, en plus des impôts sur les revenus fonciers et l’IFI économisés.
A la fin du démembrement, l’usufruitier, qui est un investisseur institutionnel, remet le bien en état avant de le rendre gratuitement à mon enfant.
Il bénéficie désormais de 100 % d’un bien en parfait état, répondant aux dernières normes, et situé stratégiquement pour une bonne exploitation, ou valorisation et résilience pour revente.
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